magnolia: 投資と市況

投資と市況

賃貸マンションの収益管理

親族が賃貸マンションを持っていますが、マンションの収益管理にはちょっとした数理統計の活用余地が非常に大きいように感じています。

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2007/11/16 住まい・インテリア, 投資と市況 | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック (3)
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JALの優待券暴落

JALの株主優待券に偽造が見つかり、金券ショップの相場が大暴落しているようです。

リンク: Yahoo!ニュース - 読売新聞 - 日航割引券で偽造、関西で数百枚出回る？.

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2006/11/28 投資と市況, 旅行・地域, 株 | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック (2)
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芝浦アイランドの賃料シミュレーション

ちょっと前に、芝浦アイランドについて、このブログで書きました。
http://motorov.moe-nifty.com/magnolia/2005/06/post_6bb2.html

広告宣伝費に相当に金がかかっているようですが、今回は別の視点から、投資としてみた場合に魅力があるかを試算してみました。

9ヶ月前に、港南地区のマンションを検討したときの数字を適用してみます。「realestate-sim.xls」をダウンロード

港南地区のマンション（2DK・2LDKタイプ）の賃貸相場を、面積、駅距離、築年数で重回帰分析すると、

月額賃料（単位：万円）＝0.3835×面積（平米）＋0.0439×駅距離（分）－0.1937×築年数（年）－0.0534

になります。
これは、面積が1平米広くなるごとに家賃は3,835円高くなり、駅から1分遠くなるごとに439円高くなり、築年数が1年古くなるごとに1,937円安くなることを示しています。駅から遠くなった方が高くなるのは、ちょっと不思議ですが、~~港湾地区なのであまり駅からの距離で値段が変わらないから~~駅近くはビルが密集した環境の小規模物件が多い一方で、ある程度の距離のところには適度な眺望と通風のある大規模物件が多いからと思われます。

ちなみに、この重回帰の重相関係数は0.962で、ほぼこの計算通りに家賃が決まると考えても差し支えないかと思います。

さて、芝浦アイランドの物件ですが、ホームページ上には物件サイズと価格がはっきりとは公開されていません。そこには、最多価格帯が6,200万円（22戸）と書いてありますが、面積はわかりません。仮に、これを65平米とし、ホームページにあるように駅距離を7分、築年数を0年として、

月額賃料を計算すると25万1780円になりました。

この物件を、賃貸で運用するとどのくらいの収益になるでしょうか？

法人税＋都民税の税率が30%の人が、仮に全額キャッシュで買い、30年間賃貸で運用し、30年目に2400万円で売却したとします。
毎月の管理費・修繕費は2万円で、固定資産税と都市計画税は年15万円支払うこととします。
空室率は10%で、賃料は毎年、先の重回帰分析で計算した1,937円／月ずつ安くなっていくとします。
法定耐用年数60年、定額法による減価償却で計算すると

内部収益率（IRR）は0.83%になりました。

うーん、これだったら個人向け国債を買ったほうが良いかも、です。

やっぱ、販売価格が高すぎると思います。

2005/07/12 住まい・インテリア, 投資と市況 | 固定リンク | コメント (3) | トラックバック (0)
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不動産のセールスポイント

ポストに入っていた三井のリハウスのチラシによると、以下のような点が自宅を売るときのセールスポイントになるようです。

土地・建物

南道路

角地

南ひな壇

四角い整形地

道路幅5m以上

分譲地内

車庫2台分

屋根付き駐車場

地下駐車場

リビング15帖以上

玄関が広い

風呂が広い

和室8帖以上

主寝室8帖以上

2階がリビング

屋根裏収納庫付き

トップライト付き

防音室付き

茶室付き

システムキッチン

ペアガラス

勾配天井

4LDK以上

5LDK以上

築10年以内

築20年以内

5年以内に外壁塗装済み

都市ガス・本下水

2×4工法

大手住宅メーカー施工

注文建築

2世帯対応住宅

軽量鉄骨造り

マンション

オートロック

外壁タイル貼り

角部屋

最上階

専用庭付き

玄関ポーチ付き

トランクルーム付き

ルーフバルコニー付き

2面バルコニー

LDK15帖以上

風呂が広い

浴室乾燥機付き

カウンターキッチン

アイランドキッチン

3つ口コンロ

IHクッキングヒーター

L-45以上のフローリング

住み込み管理人

宅配ロッカー付き

駐車場空き有りまたは権利付き

築5年以内

築15年以内

床暖房付き

ペットが飼える

浴室に窓がある

共通

日当たりが良い

眺望が良い

富士山が見える

海が見える

花火が見える

バリアフリー

駅まで平坦で歩ける

駅徒歩10分以内

バス停まで3分以内

スーパーまで10分以内

コンビニまで5分以内

郵便局や銀行が近い

公園が近い

周辺に緑が多い

近所にはいい人ばかりだ

手入れが良く綺麗

別荘にいるみたい

え？と思うような項目もありますが、総じて納得のいく項目です。
逆に家を買う立場にとっては、このようなポイントの多い物件を選べば、リセールバリューを期待できる、ということになります。

2005/07/09 住まい・インテリア, 投資と市況 | 固定リンク | コメント (2) | トラックバック (0)
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東宝

スターウォーズの公開が迫ってきました。
民放各局では、日テレでエピソード1、テレ朝で第一作（エピソード4）の放送を行い、事前の盛り上げも相当なものです。ペプシやM＆MチョコレートなどでタイアップCMをやっており、消費者への露出は相当なレベルに達しています。

今回の放映でどこの株価が上がるか考えると、一番ありそうなのは東宝です。非常に安易な発想ですが。

株価チャート的にも、例のライブドアのニッポン放送買収に関連したフジテレビ株の引き受けが嫌気されて下がった株価が戻りつつある絶妙の形をしています。

簡易計算による一株当たり株主価値は1534円なので、本日の終値1611円はファンダメンタル的にはすでに割安ではなくなっていますが、最近のコンテンツ系企業の株価のヒートアップを考えると、過熱して株価が上昇していく期待は十分にあります。

20%程度過熱するとすれば、1850円くらいにはなりそうです。
スターウォーズの上映が終わるまで、じっと待っていようと思います。

2005/07/04 投資と市況, 株 | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック (0)
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タカラ、竜の子プロを買収

リンク: NIKKEI NET：企業ニュース.

タカラ、竜の子プロを買収・玩具や映像配信に活用　玩具大手のタカラはアニメーション制作の老舗、竜の子プロダクション（東京都国分寺市）を買収した。竜の子プロは「科学忍者隊ガッチャマン」「みなしごハッチ」など人気作品を多く手掛け、作品の9割以上の権利を自社単独で保有する。タカラは制作会社を傘下に置き、著作権確保などキャラクタービジネスの基盤を強化する。
　タカラは6月30日付で竜の子プロの株式88％を取得した。取得金額は十数億円とみられる。同プロのオーナーである吉田健二会長と吉田豊治社長は7月1日付で退任、成嶋弘毅専務が社長に昇格した。取締役5人のうち3人に佐藤慶太タカラ会長などタカラ役員が就いた。

うーん、この買収は高いとみるか、安いとみるか。
私は高い買い物、というかムダ金使いに思えます。

というのも、買収金額が割安なら、タカラでなくてもバンダイなどの他社がより高い金を提示したことでしょう。吉田一族としては金が欲しかったのであり、より高い金を提示してくれる先を選択すると考えるのが当然です。

買収金額が10数億円ということは、割引率10%程度で考えると期待される毎年のキャッシュフローは1億数千万円。しかし、それだけのキャッシュフローを生み出すには、買収金額以上の追加投資が必要です。

今まで投資の失敗を繰り返してきたタカラにうまくできるのでしょうか。

さらに、気になることは、抵当権設定の有無です。

竜の子は、ずっと前から経営不振が続いてきました。銀行から金を借りられるものは何でも担保に入っていると考えるのは自然です。
そして、それは知的財産権である版権も例外ではないでしょう。

とはいえ、短期的には株価にはプラスの影響があるでしょう。しかし、これこそ大いなるひっかけ、下手に手を出すと大怪我をしそうです。

タカラ（やトミー）に手を出すのは、今年のクリスマス商戦を見極めてからでも遅くないと、私は思っています。

2005/07/03 投資と市況, 株, 知的財産 | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック (0)
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株主価値について

各社の株主総会がピークを迎えています。
そんな中、大阪証券取引所の株主総会のニュースが、WBSで取り上げられていました。

そこにあの人、村上ファンドの村上氏が筆頭株主で出席していました。

彼は、物を言う株主の立場から、

「株式を公開している以上、株主価値を上げるために、前年4000円だった配当を2万円にしろ」

と主張したことが紹介されました。

しかし、これを聞いて、私はいささか混乱いたしました。

配当の増減は株主価値の増減とは全く関係ないのだが・・・？

株主価値の定義は、
「株主価値　＝　企業価値　－　将来の支払い（負債）」であり、
「企業価値　＝　営業資産の時価　＋　非営業資産の時価」
「営業資産の時価　＝　将来にわたって生み出されるキャッシュフローの割引現在価値」
です。つまり、

「株主価値　＝　将来キャッシュフローの割引現在価値　＋　非営業資産の時価　－　将来の支払い（負債）」

ということになります。配当を増やしても、キャッシュフローには直接影響しませんし、非営業資産が増えたり減ったりもしません。それどころか、必要な投資をしたり、負債の返済よりも配当を優先するならば、株主価値は減少してしまいます。

もっと砕けて言うなら、会社のオーナーは株主なので、配当を増やして会社の金を外に持ち出そうが、会社の中に留保しておこうが、オーナーとしては関係ない話です。

というわけで、村上氏の発言に混乱を覚えてしまった次第です。

ところが、ネットで調べてみると、株主価値の計算には配当還元方式というものもあることがわかりました。

　配当還元方式は、株主が受け取る配当というリターンに着目して、企業の株価を評価する方式です。この方式は、対象とする配当金額の捉え方等の相違により、実際配当還元法、標準配当還元法、ゴードンモデル法等があります。
　この方式は、評価が比較的簡単であるというメリットがあります。また、実務的には、少数株主は比較的配当を重視する傾向にあることから、少数株主が保有する株式の評価には優れているといえます。

　しかし、この方式は、配当以外の収益力や資産価値を全く考慮していない点や、無配企業には適用できない点等の問題もあるため、少数株主が保有する株式で、かつ、安定した配当が見込まれる株式の評価以外では、この方式のみで評価を行うのは適切でないと思われます。

「あの」村上氏が、「この方式のみで評価を行うのは適切ではない」やり方で「株主価値向上」を主張しているとしているのでしょうか。それはそれで問題だけど、そのことについて指摘がないマスコミもどうかと思います。

本当は、村上氏はこう主張すべきだったのではないでしょうか。
「一株当たりの株主価値から計算される理論株価に比べ、株価が低すぎるので改善してほしい。」
たしか、ニッポン放送株については、昔からそのように言われていたので、村上氏自身も同様の発言をしていたかもしれません。

さて、上記の目的のための手段の一つとして、配当は有効です。株主価値自体を向上するのではなく、株価を向上させますから。また、他にも手段があります。有望な分野への投資や、自社株買いによる株数の減少です。これらは、直接的に一株当たりの株主価値を向上させることができます。

要は、他にも手段があるのに、配当にこだわりすぎる必要はないのではないか、ということです。

実のところ、配当は税金の二重払いの性格があるので、私は良い策とは思いません。というのも、会社が法人税等の納税を行った後の純利益を配当すると、受け取った株主はさらに20%（人によってはそれ以上）の税金を治めることになるからです。

税金が入る国にとっては美味しいのかもしれませんが。

2005/06/24 投資と市況, 経済・政治・国際 | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック (0)
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カネボウの増資

◆カネボウ、200億円の増資発表・化粧品が筆頭株主に

　産業再生機構支援下で経営再建中のカネボウは6日、再生機構傘下のカネボウ化粧品を引受先とする総額200億円の第三者割当増資を実施する、と正式に発表した。カネボウ化粧品は再生機構に代わりカネボウの筆頭株主になる。カネボウとカネボウ化粧品は一体再生を目指し、商品開発や販路利用を軸に業務提携することも決めた。
（日経）

もう、何がなんだかムチャクチャです。

カネボウ化粧品はカネボウから事業売却され、現在も15%弱資本を保有している子会社ですが、今度は子会社が親会社になるとのことです。その元手は産業生成機構、つまり税金です。

化粧品だけなら何とかなると期待され、これを切り離し売却益を元に本体のカネボウの再生を、との目論見は一体どこにいってしまったのでしょうか。

カネボウ本体を子会社にしてしまっては、化粧品の連結会計がボロボロになるのは目に見えています。会計上も中身が見えにくくなり、株式市場への再上場や内外の有力企業への売却によって、再生機構のお金（くどいですが税金）を回収する際に、不利になるのは間違いありません。

全く、わけがわからない決定としか言いようがありません。

2005/06/06 投資と市況 | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック (0)
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株式関連の掲示板

5年くらい前に仕事で、インターネット・コミュニティについて調査したことがありました。
情報の相互作用により、レスにレスがつき、加速度的に話題が成長していく様子を分析しました。
そのときは、自動車関連の掲示板を調べたのですが、以下のような特徴がありました。

ヒット車の場合、発売前からレスが多く、発売後もポジティブなキーワードのレスが続く

非ヒット車の場合、発売前のレスは少なく、発売後に問題点指摘などネガティブなレスが増えてくる

その後、株式投資を本格的にするようになり、掲示板コミュニティの活用についても意識するようになりました。
そこで得た教訓は、

株価が安定から若干上昇傾向が見えるが、掲示板のレスが少ない株はこれから伸びる可能性が高く、有望

株価上昇後、行きつ戻りつしている状態で、掲示板のレスが多い株は今後下がる可能性が高く、要注意

株価下落中で、掲示板のレスが多い株はまだ下がりきっていないので、手を出さない

でした。

自分自身も投稿したり、閲覧したりとネットの掲示板を活用していたのですが、市場操作のために嘘情報をワザと流す人がだんだん増えてきてしまいました。そのため、だんだんコミュニティとしての質も低下してきたように感じます。5年前はYahoo!の株式関連掲示板を見るのは楽しかったのですが、ここ数年はまともに見なくなりました。

久しぶりにYahoo!掲示板を覗いて見ましたが、質の高い情報を提供する人がほとんどいなくなってしまい、残滓のようなあり様になっていたのには、いささか驚きました。

2005/05/29 投資と市況 | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック (0)
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