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賃貸マンションの収益管理

親族が賃貸マンションを持っていますが、マンションの収益管理にはちょっとした数理統計の活用余地が非常に大きいように感じています。

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JALの優待券暴落

JALの株主優待券に偽造が見つかり、金券ショップの相場が大暴落しているようです。

リンク: Yahoo!ニュース - 読売新聞 - 日航割引券で偽造、関西で数百枚出回る？.

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芝浦アイランドの賃料シミュレーション

ちょっと前に、芝浦アイランドについて、このブログで書きました。
http://motorov.moe-nifty.com/magnolia/2005/06/post_6bb2.html

広告宣伝費に相当に金がかかっているようですが、今回は別の視点から、投資としてみた場合に魅力があるかを試算してみました。

9ヶ月前に、港南地区のマンションを検討したときの数字を適用してみます。「realestate-sim.xls」をダウンロード

港南地区のマンション（2DK・2LDKタイプ）の賃貸相場を、面積、駅距離、築年数で重回帰分析すると、

月額賃料（単位：万円）＝0.3835×面積（平米）＋0.0439×駅距離（分）－0.1937×築年数（年）－0.0534

になります。
これは、面積が1平米広くなるごとに家賃は3,835円高くなり、駅から1分遠くなるごとに439円高くなり、築年数が1年古くなるごとに1,937円安くなることを示しています。駅から遠くなった方が高くなるのは、ちょっと不思議ですが、港湾地区なのであまり駅からの距離で値段が変わらないから駅近くはビルが密集した環境の小規模物件が多い一方で、ある程度の距離のところには適度な眺望と通風のある大規模物件が多いからと思われます。

ちなみに、この重回帰の重相関係数は0.962で、ほぼこの計算通りに家賃が決まると考えても差し支えないかと思います。

さて、芝浦アイランドの物件ですが、ホームページ上には物件サイズと価格がはっきりとは公開されていません。そこには、最多価格帯が6,200万円（22戸）と書いてありますが、面積はわかりません。仮に、これを65平米とし、ホームページにあるように駅距離を7分、築年数を0年として、

月額賃料を計算すると25万1780円になりました。

この物件を、賃貸で運用するとどのくらいの収益になるでしょうか？

法人税＋都民税の税率が30%の人が、仮に全額キャッシュで買い、30年間賃貸で運用し、30年目に2400万円で売却したとします。
毎月の管理費・修繕費は2万円で、固定資産税と都市計画税は年15万円支払うこととします。
空室率は10%で、賃料は毎年、先の重回帰分析で計算した1,937円／月ずつ安くなっていくとします。
法定耐用年数60年、定額法による減価償却で計算すると

内部収益率（IRR）は0.83%になりました。

うーん、これだったら個人向け国債を買ったほうが良いかも、です。

やっぱ、販売価格が高すぎると思います。

不動産のセールスポイント

ポストに入っていた三井のリハウスのチラシによると、以下のような点が自宅を売るときのセールスポイントになるようです。

土地・建物

1. 南道路


2. 角地


3. 南ひな壇


4. 四角い整形地


5. 道路幅5m以上


6. 分譲地内


7. 車庫2台分


8. 屋根付き駐車場


9. 地下駐車場


10. リビング15帖以上


11. 玄関が広い


12. 風呂が広い


13. 和室8帖以上


14. 主寝室8帖以上


15. 2階がリビング


16. 屋根裏収納庫付き


17. トップライト付き


18. 防音室付き


19. 茶室付き


20. システムキッチン


21. ペアガラス


22. 勾配天井


23. 4LDK以上


24. 5LDK以上


25. 築10年以内


26. 築20年以内


27. 5年以内に外壁塗装済み


28. 都市ガス・本下水


29. 2×4工法


30. 大手住宅メーカー施工


31. 注文建築


32. 2世帯対応住宅


33. 軽量鉄骨造り

マンション

1. オートロック


2. 外壁タイル貼り


3. 角部屋


4. 最上階


5. 専用庭付き


6. 玄関ポーチ付き


7. トランクルーム付き


8. ルーフバルコニー付き


9. 2面バルコニー


10. LDK15帖以上


11. 風呂が広い


12. 浴室乾燥機付き


13. カウンターキッチン


14. アイランドキッチン


15. 3つ口コンロ


16. IHクッキングヒーター


17. L-45以上のフローリング


18. 住み込み管理人


19. 宅配ロッカー付き


20. 駐車場空き有りまたは権利付き


21. 築5年以内


22. 築15年以内


23. 床暖房付き


24. ペットが飼える


25. 浴室に窓がある

共通

1. 日当たりが良い


2. 眺望が良い


3. 富士山が見える


4. 海が見える


5. 花火が見える


6. バリアフリー


7. 駅まで平坦で歩ける


8. 駅徒歩10分以内


9. バス停まで3分以内


10. スーパーまで10分以内


11. コンビニまで5分以内


12. 郵便局や銀行が近い


13. 公園が近い


14. 周辺に緑が多い


15. 近所にはいい人ばかりだ


16. 手入れが良く綺麗


17. 別荘にいるみたい

え？と思うような項目もありますが、総じて納得のいく項目です。
逆に家を買う立場にとっては、このようなポイントの多い物件を選べば、リセールバリューを期待できる、ということになります。

東宝

スターウォーズの公開が迫ってきました。
民放各局では、日テレでエピソード1、テレ朝で第一作（エピソード4）の放送を行い、事前の盛り上げも相当なものです。ペプシやM＆MチョコレートなどでタイアップCMをやっており、消費者への露出は相当なレベルに達しています。

今回の放映でどこの株価が上がるか考えると、一番ありそうなのは東宝です。非常に安易な発想ですが。

株価チャート的にも、例のライブドアのニッポン放送買収に関連したフジテレビ株の引き受けが嫌気されて下がった株価が戻りつつある絶妙の形をしています。

簡易計算による一株当たり株主価値は1534円なので、本日の終値1611円はファンダメンタル的にはすでに割安ではなくなっていますが、最近のコンテンツ系企業の株価のヒートアップを考えると、過熱して株価が上昇していく期待は十分にあります。

20%程度過熱するとすれば、1850円くらいにはなりそうです。
スターウォーズの上映が終わるまで、じっと待っていようと思います。

タカラ、竜の子プロを買収

リンク: NIKKEI NET：企業 ニュース.

タカラ、竜の子プロを買収・玩具や映像配信に活用 　玩具大手のタカラはアニメーション制作の老舗、竜の子プロダクション（東京都国分寺市）を買収した。竜の子プロは「科学忍者隊ガッチャマン」「みなしごハッチ」など人気作品を多く手掛け、作品の9割以上の権利を自社単独で保有する。タカラは制作会社を傘下に置き、著作権確保などキャラクタービジネスの基盤を強化する。

　タカラは6月30日付で竜の子プロの株式88％を取得した。取得金額は十数億円とみられる。同プロのオーナーである吉田健二会長と吉田豊治社長は7月1日付で退任、成嶋弘毅専務が社長に昇格した。取締役5人のうち3人に佐藤慶太タカラ会長などタカラ役員が就いた。

うーん、この買収は高いとみるか、安いとみるか。
私は高い買い物、というかムダ金使いに思えます。

というのも、買収金額が割安なら、タカラでなくてもバンダイなどの他社がより高い金を提示したことでしょう。吉田一族としては金が欲しかったのであり、より高い金を提示してくれる先を選択すると考えるのが当然です。

買収金額が10数億円ということは、割引率10%程度で考えると期待される毎年のキャッシュフローは1億数千万円。しかし、それだけのキャッシュフローを生み出すには、買収金額以上の追加投資が必要です。

今まで投資の失敗を繰り返してきたタカラにうまくできるのでしょうか。

さらに、気になることは、抵当権設定の有無です。

竜の子は、ずっと前から経営不振が続いてきました。銀行から金を借りられるものは何でも担保に入っていると考えるのは自然です。
そして、それは知的財産権である版権も例外ではないでしょう。

とはいえ、短期的には株価にはプラスの影響があるでしょう。しかし、これこそ大いなるひっかけ、下手に手を出すと大怪我をしそうです。

タカラ（やトミー）に手を出すのは、今年のクリスマス商戦を見極めてからでも遅くないと、私は思っています。

株主価値について

各社の株主総会がピークを迎えています。
そんな中、大阪証券取引所の株主総会のニュースが、WBSで取り上げられていました。

そこにあの人、村上ファンドの村上氏が筆頭株主で出席していました。

彼は、物を言う株主の立場から、

「株式を公開している以上、株主価値を上げるために、前年4000円だった配当を2万円にしろ」

と主張したことが紹介されました。

しかし、これを聞いて、私はいささか混乱いたしました。

配当の増減は株主価値の増減とは全く関係ないのだが・・・？

株主価値の定義は、
「株主価値　＝　企業価値　－　将来の支払い（負債）」であり、
「企業価値　＝　営業資産の時価　＋　非営業資産の時価」
「営業資産の時価　＝　将来にわたって生み出されるキャッシュフローの割引現在価値」
です。つまり、

「株主価値　＝　将来キャッシュフローの割引現在価値　＋　非営業資産の時価　－　将来の支払い（負債）」

ということになります。配当を増やしても、キャッシュフローには直接影響しませんし、非営業資産が増えたり減ったりもしません。それどころか、必要な投資をしたり、負債の返済よりも配当を優先するならば、株主価値は減少してしまいます。

もっと砕けて言うなら、会社のオーナーは株主なので、配当を増やして会社の金を外に持ち出そうが、会社の中に留保しておこうが、オーナーとしては関係ない話です。

というわけで、村上氏の発言に混乱を覚えてしまった次第です。

ところが、ネットで調べてみると、株主価値の計算には配当還元方式というものもあることがわかりました。

　配当還元方式は、株主が受け取る配当というリターンに着目して、企業の株価を評価する方式です。この方式は、対象とする配当金額の捉え方等の相違により、実際配当還元法、標準配当還元法、ゴードンモデル法等があります。

　この方式は、評価が比較的簡単であるというメリットがあります。また、実務的には、少数株主は比較的配当を重視する傾向にあることから、少数株主が保有する株式の評価には優れているといえます。

　しかし、この方式は、配当以外の収益力や資産価値を全く考慮していない点や、無配企業には適用できない点等の問題もあるため、少数株主が保有する株式で、かつ、安定した配当が見込まれる株式の評価以外では、この方式のみで評価を行うのは適切でないと思われます。

「あの」村上氏が、「この方式のみで評価を行うのは適切ではない」やり方で「株主価値向上」を主張しているとしているのでしょうか。それはそれで問題だけど、そのことについて指摘がないマスコミもどうかと思います。

本当は、村上氏はこう主張すべきだったのではないでしょうか。
「一株当たりの株主価値から計算される理論株価に比べ、株価が低すぎるので改善してほしい。」
たしか、ニッポン放送株については、昔からそのように言われていたので、村上氏自身も同様の発言をしていたかもしれません。

さて、上記の目的のための手段の一つとして、配当は有効です。株主価値自体を向上するのではなく、株価を向上させますから。また、他にも手段があります。有望な分野への投資や、自社株買いによる株数の減少です。これらは、直接的に一株当たりの株主価値を向上させることができます。

要は、他にも手段があるのに、配当にこだわりすぎる必要はないのではないか、ということです。

実のところ、配当は税金の二重払いの性格があるので、私は良い策とは思いません。というのも、会社が法人税等の納税を行った後の純利益を配当すると、受け取った株主はさらに20%（人によってはそれ以上）の税金を治めることになるからです。

税金が入る国にとっては美味しいのかもしれませんが。

カネボウの増資

◆カネボウ、200億円の増資発表・化粧品が筆頭株主に

　産業再生機構支援下で経営再建中のカネボウは6日、再生機構傘下のカネボウ化粧品を引受先とする総額200億円の第三者割当増資を実施する、と正式に発表した。カネボウ化粧品は再生機構に代わりカネボウの筆頭株主になる。カネボウとカネボウ化粧品は一体再生を目指し、商品開発や販路利用を軸に業務提携することも決めた。
（日経）

もう、何がなんだかムチャクチャです。

カネボウ化粧品はカネボウから事業売却され、現在も15%弱資本を保有している子会社ですが、今度は子会社が親会社になるとのことです。その元手は産業生成機構、つまり税金です。

化粧品だけなら何とかなると期待され、これを切り離し売却益を元に本体のカネボウの再生を、との目論見は一体どこにいってしまったのでしょうか。

カネボウ本体を子会社にしてしまっては、化粧品の連結会計がボロボロになるのは目に見えています。会計上も中身が見えにくくなり、株式市場への再上場や内外の有力企業への売却によって、再生機構のお金（くどいですが税金）を回収する際に、不利になるのは間違いありません。

全く、わけがわからない決定としか言いようがありません。

株式関連の掲示板

5年くらい前に仕事で、インターネット・コミュニティについて調査したことがありました。
情報の相互作用により、レスにレスがつき、加速度的に話題が成長していく様子を分析しました。
そのときは、自動車関連の掲示板を調べたのですが、以下のような特徴がありました。

ヒット車の場合、発売前からレスが多く、発売後もポジティブなキーワードのレスが続く

非ヒット車の場合、発売前のレスは少なく、発売後に問題点指摘などネガティブなレスが増えてくる

その後、株式投資を本格的にするようになり、掲示板コミュニティの活用についても意識するようになりました。
そこで得た教訓は、

株価が安定から若干上昇傾向が見えるが、掲示板のレスが少ない株はこれから伸びる可能性が高く、有望

株価上昇後、行きつ戻りつしている状態で、掲示板のレスが多い株は今後下がる可能性が高く、要注意

株価下落中で、掲示板のレスが多い株はまだ下がりきっていないので、手を出さない

でした。

自分自身も投稿したり、閲覧したりとネットの掲示板を活用していたのですが、市場操作のために嘘情報をワザと流す人がだんだん増えてきてしまいました。そのため、だんだんコミュニティとしての質も低下してきたように感じます。5年前はYahoo!の株式関連掲示板を見るのは楽しかったのですが、ここ数年はまともに見なくなりました。

久しぶりにYahoo!掲示板を覗いて見ましたが、質の高い情報を提供する人がほとんどいなくなってしまい、残滓のようなあり様になっていたのには、いささか驚きました。

タカラとトミーの理論株価と合併比率

5月12日の決算結果をもとに、タカラの理論株価を計算してみました。

発行済株数（千株） 90,380
現在の純資産（百万円） 8,964
将来の予想最終利益（百万円） 1,800
割引率 10%
一株当株主価値（理論株価） 298

5月13日にインデックスに対し、62.242百万株を156円、総額97億9百万円で第三者割当増資をおこなうことが発表されています。これに基づき理論株価を計算すると、

発行済株数（千株） 152,622
現在の純資産（百万円） 18,673
将来の予想最終利益（百万円） 1,800
割引率 10%
一株当株主価値（理論株価） 240

一方、トミーの決算では
発行済株数（千株） 20,007
現在の純資産（百万円） 21,320
将来の予想最終利益（百万円） 2,000
割引率 10%
一株当株主価値（理論株価） 2065

理論株価にもとづく合併比率は、本来ならタカラ株1株に対し、トミー株0.116が妥当な計算になります。
しかし、発表された合併比率は 0.178 であり、トミーの既存株主にとって割に合わない数字になっています。

この合併比率 0.178 で合併した場合の、新会社タカラトミーの理論株価は、
発行済株数（千株） 47,174
現在の純資産（百万円） 39,993
将来の予想最終利益（百万円） 3,800
割引率 10%
一株当株主価値（理論株価） 1653

トミーの既存株主にとっては、20%も株主価値を下落させられることになります。

今後波乱があるかもしれません。

タカラ、日経のジンクスから逃れられず

玩具会社のタカラですが、現在はタカラという会社が株式市場の玩具になっています。

かつて、90年代後半に経営危機に陥った同社でしたが、コナミの出資を受け財務体質を改善し、e-Karaやなんちゃってビアサーバー、ベイブレードのヒットにより、2001年1月に始まった大相場で一時は6倍にまで株価上昇を遂げた同社でした。少子化の中で、子供だけを相手にするのではなく、生活者全般をターゲットにしたライフエンターテインメント企業への脱皮を目指して、電気自動車や家電などに積極投資をしてきました。

しかし、ベイブレード等のヒットの終焉と、新分野のヒットの不在により次第に収益性が悪化、とうとう前期は972億円の連結売上に対し、147億円の最終赤字を計上する状況に陥ってしまいました。さらに、出資元であるコナミとの関係が悪化し、戦略が不透明になっておりました。

結局、4月25日にコナミが保有する全株式22.2%は、インデックスに売却されました。
さらに5月11日には、トミーとの合併が発表されました。

ただ、その後も決して平穏ではなく、5月12日に決算が発表され、5月13日にインデックスへの第三者割当増資とトミーとの合併比率の発表により、500円前後あった株価は300円台半ばに暴落してしまいました。

この会社をみていて思ったことがあります。それは「日経（新聞・BP）でもてはやされた会社は、数年後に危機に陥る」というジンクスです。富士通しかり、ソニーしかり。タカラも佐藤社長が2002年頃に表紙を飾っていました。
今後はトヨタが危ないかもしれません。

CCCとバンプレスト

売りたいと思っていたCCCを売却しました。売却価格は1980円で、昨日の終値より80円安くなってしまいました。さすがに昨日の時点では売るべきか判断がつきませんでした。とはいえ、先に試算した理論株価より50%以上高く、購入時価格の2倍に達していたので、この結果には満足しています。

バンプレストがストップ高の上昇をしてしまいました。相場の変動をみて、ナンピンをしながら株数を増やそうと思っていたのですが、少々タイミングを逸してしまいました。とはいえ、昨日ちょっとだけでも買っておいて良かったと思います。

今日の相場と取引

会計士のAさんとライブドアの件で話しましたが、彼は私以上に堀江に批判的でした。自社株主を騙して、詐欺師じゃないか、と憤っていました。

別の日に彼が言っていたのですが、今回の騒動でフジがいいようにやられてしまったのは、大和証券SMBCがリーマンに比べてあまりにレベルが低くすぎたからだ、とのことですが全く同感でした。

さて今日は急反発でした。

一番売りたかったCCCですが、ストップ高になりそうな勢いだったので売るのをためらってしまいました。

一方でバンプレストが上昇してきたので、思わず買ってしまいました。

フジ・ライブドア和解

結局、2月15日にこのブログで書いたように、ライブドアの保有するニッポン放送株式をフジに引き取ってもらう形で解決しました。

合意の骨格は、（１）フジテレビはライブドアが保有するニッポン放送株全株を千三十億円で買い取り、ニッポン放送を完全子会社化する（２）フジテレビはライブドアの第三者割当増資四百四十億円を引き受け、最終的にライブドア株式の１２・７５％を取得する（３）フジテレビとライブドアは、ニッポン放送も含めた「業務提携推進委員会」を設置し、放送と通信の融合に向けた協議を開始する－の三点。（産経新聞） - 4月19日2時49分更新

堀江は、ネットと放送の融合によるビジネスモデルだなんだと言っていましたが、具体的なものは何もない只の方便にすぎないことは早くから露呈していました。彼としては、ニッポン放送の保有するフジテレビ株をもとに、フジサンケイグループに対する支配権を得ること、それにより連結決算上の資産・利益を増大させ、ライブドア株の時価総額を増大させることが目的でした。

しかし、フジサンケイへの間接支配は、ニッポン放送の保有するフジテレビ株の貸与や増資などで阻止できてしまうものであり、甘い願望で実現できるものではありません。だから、結局のところ、2月15日に予想した通り、フジテレビに買い取ってもらい、利ざやを稼ぐのが「大人の解決」だったというわけです。

今回の件で、最も得をしたのはリーマンブラザーズ、二番目は村上ファンドです。損をしたのは、フジテレビであることは間違いありませんが、一番損をしたのはライブドアの既存株主でしょう。
堀江が「大人の解決」を迅速にやっていれば、ライブドアの既存株主は損をしないですんだと思います。実際には、リーマンへのMSCBやフジテレビへの第三者割当増資により、一株当りの株主価値が相当に希釈化してしまいました。

でも、ヤフーや2ちゃんねるの書き込みを見る限り、ライブドアの既存株主は相当なお馬鹿の信者が多いようで、自分たちがダシにされたことも認めたくない連中が多いようなので、自業自得でしょう。

今日の相場

大幅な下落で11K円を割り込んでしまいました。

直接的な原因はアメリカ市場の下落にあると言われていますが、やはり中国問題が大きいように思います。

過度に中国ビジネスに入れこんでいた企業には厳しいショックかもしれませんが、一過性で、いずれバランスしてくるでしょう。

すでに家賃その他の物価上昇や、様々なトラブル、交通網の不便さなどを勘案すると、タイなどのアセアン諸国の方が優位になってきています。

新な国際分業に対応できる企業が伸びていくでしょう。

アメリカ景気についてですが、貿易赤字・財政赤字の双子の赤字と、原油高による消費抑制が大きいとは思いますが、20年前のプラザ合意のころのような極端な状況にはなりそうになく、軟着陸していくのではないでしょうか。

売買予定銘柄

以下の数式で保有株と購入予定株を評価してみました。

• 株価 < （一株当り株主資本 × 時価評価補正 ＋ 一株当り予想当期利益 × 15） × 市場流動性補正

一株当り株主資本は、成長企業の場合、過去3年間の増加をもとに1年後の値を求め、これを採用しました。リストラクチャリングを行っている企業の場合、直近の値を採用しました。

時価評価補正とは、各社が決算短信で報告している株主資本が実際には簿価評価によるものであるため、時価に直すために行う補正です。会社が今この瞬間に解散したと仮定して、負債を返済した残りの分として、株主にどれだけのお金が戻ってくるか、一株当りの本当の価値、いわゆる解散価値＝（一株当り株主資本 × 時価評価補正）です。
例えば、タカラのように玩具を扱っている会社の場合、会社の資産には期末時点での商品が評価されていますが、実際にそれらを現金化しようとすれば、相当な値引きをして叩き売りをしなければ引き取ってもらえないでしょう。往々にしてそれらは不良在庫だったりするために、実際よりも過大に評価されていたりすることがあります。生鮮食品のように劣化しやすいものや、技術革新によって陳腐化しやすいものを扱っている場合、この時価評価補正を大きめに取る必要があります。

予想当期利益は、過去3期の当期純利益と今後2期の予想純税引き後利益を合計し、その単純平均を値として採用しました。

市場流動性補正とは、株主が株式を市場で売りたいときに、買い手を見つけにくいリスクを評価したものです。売買の少ない銘柄の場合、売りたいと思っても売れないことがあり、株主にとってのリスク要因になります。一日当りの売買が例えば100単位を切るようでは要注意で、魅力的な業績や財務内容であっても株価が上がりにくいので、この市場流動性補正により、理論株価を低めに評価する必要があります。

で、保有株を評価してみたのですが、以下のようになりました。

• （売るべき銘柄）：CCC、コナミスポーツ、JAL、FDK、双日


• （保有継続すべき銘柄）：田谷、日本ミクロ、アロン化成、ホクト、稲葉製作所


• （あと少し上昇すれば売るべき銘柄）：ニチレイ、コカコーラセントラル、サイゼリヤ

売るべき銘柄ですが、コナミスポーツとJALは優待の価値を勘案すると、保有継続かもしれません。
ただ、CCCは優待もあまり良くなく、配当も良くないので売りたい気持ちが強いです。
FDKや双日ですが、以前はこういう銘柄に手を出してしまったという苦い思い出の銘柄ですが、そろそろきっぱりと損切りしなければなりません。

一方、新たに買いたい銘柄ですが、今のところ以下が候補になっています。

• 鳥居薬品、住生活グループ、三菱マテリアル、バンプレスト、マルゼン、トーエネク、クレスコ、星光PMC、スズデン、高速、菱和ライフクリエイト

最近、株価が下がってきているので、タイミングを見計らい買ってみようと思っています。

CD-ROM版日経会社情報

遅ればせながら2005年春号を買ってみました。
税込みで5,800円もしましたが、残念ながらハズレだったよう気がします。

というのも、買う前に考えていたのは、

• 株価 < 一株当り株主資本 + 一株当り当期利益 × 15

などのスクリーニングでした。
ところが、実際には、PER<10 など、利益は利益の項目の数値の大小でのスクリーニング、株価は株価のみのスクリーニングのみで、上記のように組み合わせてのスクリーニングはできないことが分かったのです。

大変、残念です。

また、日経テレコン21の情報が引けるとパッケージに書かれていたので、これについても期待していましたが、個別の銘柄を表示してから、その銘柄に関する記事にのみアクセスができる、というものでした。検索の手順として、若干不便さがあり、これもイマイチに感じました。

仕事で、日経テレコンを使ったことがあり、財務データについて複数の条件を組み合わせてスクリーニングをおこなったりしたことがあったため、期待が膨らみすぎていたのかもしれません。

それにしても、つくづく残念です。

理論株価の簡易計算方法

過去数年のトレンドから予想した一株当り当期利益の20倍（銘柄により15倍や10倍に適宜変更）に、一株当り株主資本を足します。

帝国石油

長い付き合いだった帝国石油株を売ってしまいました。

2001年10月のアフガニスタン戦争直後の石油価格高騰期につられて500円台半ばで買った株でしたが、あまり思ったようには上がらず、行ったり来たりをしていました。

しかし、最近の石油価格高騰により一時800円台半ばまで株価も高騰しておりました。

ただ、ここにきてOPECの増産を背景に先物の市況が緩んできた上、株式の信用取引でも買いが鈍り、売りが増える傾向が顕著になってきていました。

今週、とうとう株価が800円を切り、700円台半ばまで落ちてきたため、長いつきあいの株でしたが、一旦売ることにしました。

尖閣の海底鉱区の権益など、ファンダメンタル的には非常に魅力的な銘柄ですので、いつか又買いたいと思っています。

不動産投資の収益計算

不動産投資の収益シミュレーションですが、私はもっぱらExcelを活用して、IRR（Internal Return Ratio、内部収益率）を計算しています。

基本的には、ファイナンスにおける投資評価の一般的な公式と何ら違いはありません。

営業利益に該当するものが賃料収入ですし、営業費用に該当するのが管理費（修繕積立金含む）に減価償却費と固定資産税で、賃料収入からこれら営業費用を引いた結果が賃貸損益です。賃貸損益は営業損益に該当します。

営業外費用に該当するものが住宅ローンの金利負担（元本返済分も含む）です。賃貸損益からこの金利負担を引いた結果が、経常損益です。

所得税は、この経常損益に対してかかる税金を計算します。最終利益は最後にこの所得税を控除した結果が該当します。

投資評価の場合、期間中のキャッシュフローに基づき評価をおこないます。
CFOとはキャッシュフロー・アウトのことで、ここでは物件価格に各種手数料を含めた、初期投資費用を入力します。
CF（キャッシュフロー）の計算には、最初の取得時にCFOの分マイナス、それ以降は最終損益に減価償却費を足し戻した値を用いる簡易法を採用しています。ちなみに、減価償却費を足し戻すのは、費用として計上しているが、実際にはお金が外に出ていないためです。
CFは一定期間、例えば10年間または20年間分を計算します。そして一定期間終了の最終年においては、時点における物件売却収入をCFに加えます。

IRRは、この一定期間のCFのセルに対し計算いたします。これはExcelのオプションの分析ツールに組み込まれているものを活用します。この結果が投資収益評価の基準となります。

不動産物件同士の比較だけでなく、預貯金や国債、株式投資などとの比較もIRRをもとにおこないます。例えば、IRRが4%あれば金利1%の国債よりも魅力的ですが、リスクや換金性を考えると果たしてどうか、などの判断になります。

港南地区のマンション

東京都港区の港南地区のマンションは供給過剰が深刻のようです。

つい先日も株式会社ゴールドクレストから電話がかかってきました。５ヶ月くらい前、マンションのモデルルームを見に行ったのですが、今になっても売れていないようで、相当業者もあせっているのでしょう。

同時期にモデルルームを見に行ったサンウッドの天王洲のマンションも、ホームページを見る限り売れ残っている部屋がたくさんあるようです。

もともと、2005年問題といわれるように深刻な供給過剰が以前から言われていましたが、ここに来て個人消費の伸び悩みも出てきた中、買いたい人はすでに買ってしまい大幅に需要の先食いをしてしまった中で、あえてさらにマンションを買おうという人を探すのは難しいことでしょう。地域・物件による優勝劣敗がはっきりしてくるのはやむを得ないことと思います。

マンションを買う場合、私は、DCF法による期待収益率を重視して評価をしています。
例えば、5年程度自分達で居住し、5年程度賃貸し、その後売却するとすれば、10年間の家賃と諸費用、10年後の売却価格をもとに期待収益率を出します。家賃や売却価格は、現在の相場をもとに、築年数・面積・駅距離の多変量解析で想定価格を導き、DCFに代入いたします。

当時、天王洲のマンションで計算したところでは、内部収益率（IRR）は1.37%でした。
マンション業者などが宣伝する数字は、税金や修繕積立などの数字を除外し、将来の家賃価格下落も想定していないために、上記の数字よりもかなり楽観的な数字になります。とはいえ、1.37%というのは正直がっかりする数字でした。広尾などの人気エリアの中古マンションの方が、内部収益率は2.4%とまだ魅力的でありました。

最近は、サラリーマンが副収入として不動産で儲ける、という話が流行っていますが、成功する人の話をよく読んでみると、地方のボロボロの中古アパートを非常に安く買い、リフォームして、月2万から4万円と安いながらも確実に家賃を得ていくビジネスモデルでした。購入価格は年間家賃の10年分以下で、部屋数も10くらいあるので何部屋か空いたり滞納があっても、十分リスクヘッジができます。

それに比べると、4000万円もするマンションを買い、たった一部屋からの月20万円程度の家賃収入を期待するようなビジネスモデルは、はなから成功しそうにないのは火を見るよりも明らかでしょう。

というわけで、一気にマンションを買いたいという熱は冷めてしまったのでした。ゴールドクレストには悪いのですが、今更電話をされても正直邪魔でしかない、というところです。

ライブドアのニッポン放送買収

あまり上手くない雲行きになってきたようです。

ホリエもんも、ムリに格好をつけず、適当なところで株をフジテレビに引き取ってもらえれば、十分に利益が得られたと思うのですが、いたずらにフジテレビ側を刺激してしまい、引くに引けなくなってしまいました。

その上、彼の性格からして、格好のいいビジネスモデルを吹聴せざるをえないみたいでして、言ってしまった以上、ますます引っ込みがつかなくなっているように感じました。

もう、この際、ライブドアともども大こけしてくれると、傍から見て楽しいと思います。