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賃貸マンションの収益管理

親族が賃貸マンションを持っていますが、マンションの収益管理にはちょっとした数理統計の活用余地が非常に大きいように感じています。

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都心港区で幼稚園難民

今は、山の手のカミサンの実家物件に住み、住宅投資は休止中ですが、最近気になることを耳にしました。

港区で幼稚園難民が発生しているそうです。

一時は私も、新築や中古（→物件参照）をいろいろ調べ、かなり本気で買おうかと思っていました。
結局買いませんでしたが、港南地区にニョキニョキとマンションが建っていくのを電車や車から眺めておりました。

港区などの都心3区の人口が大幅に増えたとのニュースを目にし、港南では小中学校のキャパシティが不足しているとの話も聞いていたのですが、幼稚園不足も想像を越えて区全体で深刻だったようです。

この11月初め、多くの幼稚園の選考がおこなわれましたが、軒並み高倍率でこれまでは大したレベルではない（失礼）とされてきた幼稚園でさえも入れない子供が大量に発生、区を越えて渋谷区などの幼稚園に通わざるを得なくなった家も多いようです。

うちの子の通わせている未就学児の教室には、都内のわりと広いエリアから通ってきています。カミサンがそこのママ友たちから聞いた話です。港区から来ている二人が、渋谷区の一人と同じ渋谷区の幼稚園（失礼ながら、とくに名門というわけではない）に行くことになったと驚いていました。

子育て世帯以外には直接関係ないことかも知れませんが、下手に人口急増地区に住むのも良し悪しだな、と思った次第です。

コードレス／キャスター／マルチファンクション

引越して半年が過ぎました。

新しい家は、これまで住んでいた一戸建ての半分くらいの床面積しかないので、従来のように野放図にモノを増やすわけにはいかなくなりました。これまで使っていた家具・家電の多くは持ってくることを諦め、新たに購入したものが少なくありません。

新しい家の家具・家電の基本コンセプトは「コードレス／キャスター／マルチファンクション」に集約されます。

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住居探し

半年前に、都内の妻の実家の激そばに引越し、自分たちの住居用の住宅購入熱は冷めてしまいましたが、投資用の購入はあきらめたわけではありません。

とりあえず、今まで読んだ本で参考になったものを下に記します。

マンションを買う上での、チェックすべきポイントをわかりやすく解説してくれています。

自分が買うなら、比較的低価格で初期投資が少なく、NPV法・IRR法でみたときに収益性の高い物件が好ましいのは言うまでもありません。収益性について理解したいのなら、以下の本がお奨めです。

冷蔵庫

新しく買った家電で一番困ったのが冷蔵庫でした。

新しい部屋のLDKは広さはあるのですが形がいびつで、システムキッチンの横の壁が10cm程度室内に突き出ているため、通常の60cm前後の奥行きの冷蔵庫を入れると、システムキッチンのラインより冷蔵庫のラインが前に飛び出てしまいます。

2年くらい前に妻の実家用に冷蔵庫を買ったときは、東芝製で奥行き56cm程度のものがありました。

今回も、そういったものを狙っていたのですが、最近の国産冷蔵庫で300lを超えるものはいずれも奥行きが60cmを超えるものばかりになっていました。憶測ですが、カタログスペック上の省エネを追求する競争のために、体積に対し表面積が小さい製品ばかりになってしまったと思われます。熱のロスは扉の開閉を除けば、表面積を通じた伝導によるためです。
表面積を小さくするには、できるだけ立方体に近づけたほうが良く、奥行きと幅が同じ方が好ましくなります。奥行き50cm幅72cmより、奥行き60cm幅60cmの方が省エネ的には有利となるからです。

でも、市場には奥行きのない製品を求めるニーズはあるはずで、実際2年前にはそのような製品が発売されていました。それを各メーカーとも一斉になしにしてしまうとは、市場が見えていないとしか思えません。

結局、今回は泣く泣く60cm超の奥行きのある冷蔵庫を買いましたが、メーカーにはもう少し市場ニーズを的確に感知して対応してもらいたいと感じました。

メタルラック

引越し先の家具類を選ぶにあたり、できるだけ動かし易いものというのが重要なポイントでした。
固定してしまうと掃除がしにくいし、模様替えやちょっとした移動も大事になってしまいます。

だからキャスターがつけられるものが好ましく、重量の割に強度があり組み立てが簡単なメタルラックは大変好ましい選択といえました。

現在のところ、電子レンジ・電気釜・FAXなどを載せた台とテレビ台の2台を導入しています。
どちらも本体のほかに20kg以上の重量が載っていますが、キャスターのおかげで動かし易く重宝しています。

コーナン

これまで住んでいた郊外の一戸建てから、街中のマンションに引っ越すことになりました。

一戸建ての方が倍近くの述べ床面積があり、収納も大きい上、これまでの生活でムダに物を増やしてきたため、相当量の物を捨てないと新居のマンションには収納できないことは確実です。
幸い元の家も新しい家もともにそれぞれの親族の持ち家のため、通常の引越しと違い明確に何月何日までに退去しなければならない、ということはなく、数ヶ月のスパンで徐々に拠点を移していきます。

これまでの家具・家電類は相当へたれているため、今回の引越しではかなりの物を新たに購入することにしました。その際に特に特にお世話になったのがホームセンターのコーナンです。

DIYの家具類や各種の住宅設備や家電類が比較的安価かつ多品種取り揃えているため、何度も出かけて必要な物を揃えていきました。
通販よりもかなり安い値段が魅力で、同じように感じるお客さんでこの年末年始と成人式休暇はごった返していました。

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SUICAマンション見学

ちょっと前にこのブログでSUICAマンションのことを書きました。（→リンク）

今回、件のSUICAマンションに見学に行ってきました。

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SUICAマンション

帰りの電車で見掛けました。

JR東グループの東日本都市開発が鵠沼に手掛けるマンションです。
びゅうパルク湘南本鵠沼

「便利なSUICAがマンションの鍵として使えます」
え、なんだか気になります。
関連記事を見ると、以下のようなものが見つかりました。

JR東日本と日立製作所、“Suica”対応のセキュリティーマンションを発表
HITACHI : ニュースリリース : 2005年10月4日
ＪＲ東日本、日立が開発した「Ｓｕｉｃａ」がマンションの鍵になる分譲マンションを販売
Suica対応セキュリティを導入した分譲マンション、JR東日本など

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日経住まいのリフォーム博2005

リンク: 日経住まいのリフォーム博2005 : 住宅リフォーム・マンションリフォーム、リフォーム会社情報 - 日経住宅サーチ.

リフォーム博が東京ビッグサイトで開催されるようです。

拙宅もいい加減ボロくなってきたので、リフォームを考えているところでした。

良い機会なので、行ってみようかと思います。

芝浦アイランドの賃料シミュレーション

ちょっと前に、芝浦アイランドについて、このブログで書きました。
http://motorov.moe-nifty.com/magnolia/2005/06/post_6bb2.html

広告宣伝費に相当に金がかかっているようですが、今回は別の視点から、投資としてみた場合に魅力があるかを試算してみました。

9ヶ月前に、港南地区のマンションを検討したときの数字を適用してみます。「realestate-sim.xls」をダウンロード

港南地区のマンション（2DK・2LDKタイプ）の賃貸相場を、面積、駅距離、築年数で重回帰分析すると、

月額賃料（単位：万円）＝0.3835×面積（平米）＋0.0439×駅距離（分）－0.1937×築年数（年）－0.0534

になります。
これは、面積が1平米広くなるごとに家賃は3,835円高くなり、駅から1分遠くなるごとに439円高くなり、築年数が1年古くなるごとに1,937円安くなることを示しています。駅から遠くなった方が高くなるのは、ちょっと不思議ですが、港湾地区なのであまり駅からの距離で値段が変わらないから駅近くはビルが密集した環境の小規模物件が多い一方で、ある程度の距離のところには適度な眺望と通風のある大規模物件が多いからと思われます。

ちなみに、この重回帰の重相関係数は0.962で、ほぼこの計算通りに家賃が決まると考えても差し支えないかと思います。

さて、芝浦アイランドの物件ですが、ホームページ上には物件サイズと価格がはっきりとは公開されていません。そこには、最多価格帯が6,200万円（22戸）と書いてありますが、面積はわかりません。仮に、これを65平米とし、ホームページにあるように駅距離を7分、築年数を0年として、

月額賃料を計算すると25万1780円になりました。

この物件を、賃貸で運用するとどのくらいの収益になるでしょうか？

法人税＋都民税の税率が30%の人が、仮に全額キャッシュで買い、30年間賃貸で運用し、30年目に2400万円で売却したとします。
毎月の管理費・修繕費は2万円で、固定資産税と都市計画税は年15万円支払うこととします。
空室率は10%で、賃料は毎年、先の重回帰分析で計算した1,937円／月ずつ安くなっていくとします。
法定耐用年数60年、定額法による減価償却で計算すると

内部収益率（IRR）は0.83%になりました。

うーん、これだったら個人向け国債を買ったほうが良いかも、です。

やっぱ、販売価格が高すぎると思います。

不動産のセールスポイント

ポストに入っていた三井のリハウスのチラシによると、以下のような点が自宅を売るときのセールスポイントになるようです。

土地・建物

1. 南道路


2. 角地


3. 南ひな壇


4. 四角い整形地


5. 道路幅5m以上


6. 分譲地内


7. 車庫2台分


8. 屋根付き駐車場


9. 地下駐車場


10. リビング15帖以上


11. 玄関が広い


12. 風呂が広い


13. 和室8帖以上


14. 主寝室8帖以上


15. 2階がリビング


16. 屋根裏収納庫付き


17. トップライト付き


18. 防音室付き


19. 茶室付き


20. システムキッチン


21. ペアガラス


22. 勾配天井


23. 4LDK以上


24. 5LDK以上


25. 築10年以内


26. 築20年以内


27. 5年以内に外壁塗装済み


28. 都市ガス・本下水


29. 2×4工法


30. 大手住宅メーカー施工


31. 注文建築


32. 2世帯対応住宅


33. 軽量鉄骨造り

マンション

1. オートロック


2. 外壁タイル貼り


3. 角部屋


4. 最上階


5. 専用庭付き


6. 玄関ポーチ付き


7. トランクルーム付き


8. ルーフバルコニー付き


9. 2面バルコニー


10. LDK15帖以上


11. 風呂が広い


12. 浴室乾燥機付き


13. カウンターキッチン


14. アイランドキッチン


15. 3つ口コンロ


16. IHクッキングヒーター


17. L-45以上のフローリング


18. 住み込み管理人


19. 宅配ロッカー付き


20. 駐車場空き有りまたは権利付き


21. 築5年以内


22. 築15年以内


23. 床暖房付き


24. ペットが飼える


25. 浴室に窓がある

共通

1. 日当たりが良い


2. 眺望が良い


3. 富士山が見える


4. 海が見える


5. 花火が見える


6. バリアフリー


7. 駅まで平坦で歩ける


8. 駅徒歩10分以内


9. バス停まで3分以内


10. スーパーまで10分以内


11. コンビニまで5分以内


12. 郵便局や銀行が近い


13. 公園が近い


14. 周辺に緑が多い


15. 近所にはいい人ばかりだ


16. 手入れが良く綺麗


17. 別荘にいるみたい

え？と思うような項目もありますが、総じて納得のいく項目です。
逆に家を買う立場にとっては、このようなポイントの多い物件を選べば、リセールバリューを期待できる、ということになります。

新しいPC購入の検討

そろそろ、自宅用に新しいPCを購入しようかと考えています。

今使っているのは、6年前のデスクトップ。ペンティアム3搭載で500MHz、15インチ液晶で30万円以上した当時のフラッグシップ機でした。OSをWin98からXPにアップグレードしたりLAN端子がついていなかったので自分でつけたり、ハードディスクがへたれて動かなくなったので交換したりと、だましだまし使っていましたが、限界になってきました。

これまでのPCはダイニングテーブルの上の液晶モニターを載せ、本体は足元に転がしていました。テーブルが狭くなり、掃除が行き届かない問題はありましたが、料理のレシピを見たり、自宅持ち帰り仕事の資料をテーブルに広げて作業をする上で、非常に良い設置場所でした。

今後も、PCの主要な利用場所として、ダイニングは欠かせないと考えています。その一方で、二階や他の部屋での使用についても考えると、ノートPCが適切な選択に思われてきました。

ノートPC自体は、9年前に重いのを買って以来、自分用には持っていませんでしたが、会社の業務用のノートPCを7年くらい前から毎日持って帰っていました（こちらは、すでに4台目に代替わりしています）。2階等でネットをするときなどは、ノートPCを利用していました。3年前から、無線LANを導入し、会社のノートPCにソフトをインストールし、カードを差し込んで利用するようになった結果、家中どこでもネットができるようになっていました。

しかし、これまでの会社支給のノートPCは軽さを優先して本体液晶が13インチ以下で、オフィスでは外付けの液晶ディスプレーをつなげて使っていました。家に持って帰って使うには、モニターが小さすぎるため便利ではなく、持ち帰り仕事は自宅のデスクトップでやっていました。

しかし、1年前に支給されたノートPCは液晶サイズが14.1インチあり、本体モニターだけでPowerPointやExcelの資料作成もサクサク実施することができるようになりました。CPUパワー自体、旧型のデスクトップを上回っていたので、デスクトップをあまり利用しなくなりました。

作業をノート中心に変えると、また別の生活習慣が生まれてくるものですね。今年の冬は寒かったので、寝室に使っている和室にコタツを入れ、そこでノートPCを使っていました。家にいる間はほとんど、和室にこもっていましたが、それはそれで快適でした。これまでは、ダイニングでガスファンヒーターを入れてPCを使っていたのですが、どうしても暖かい空気は上に集まり、冷たい空気は下に下りてきてしまうので、長時間PCに向かっていると体調が悪くなってくるようなことがありました。ノートPCを和室のコタツで使うと、足元は暖かく、頭は涼しく快適だし、疲れたらゴロンと横になれば良いので、物臭者には最適な環境だったと思います。

一方で、夏場のPC活用では、屋根が日に晒されて暑くなる2階よりも、地面に熱が逃げる1階の方が快適です。とくにダイニングキッチンには、冷蔵庫が側にあるので、冷たい飲み物を飲みながら仕事をするのに向いていると言えます。

これまで会社支給のノートPCと自宅デスクトップを適宜活用して快適に利用していたのですが、今後はそのような利用が難しくなりそうな状況がでてきました。

なぜかと言うと、最近では個人情報保護や情報セキュリティの観点から、業務用のPCの持ち出しやソフトのインストールが大変厳しくなってきたからです。会社の仕事を自宅で作業するためと、大目に見られていたことも、今後は自由にはいかなくなるのが、必然的な流れになってきています。

そこで、今度買うのはノートPCにしようと思っています。家の中で自由に移動し、時には寝転がって使えるようなPC。いろいろ候補が出て、なかなか決め手がなく、悩んでいるところです。

芝浦アイランド

最近、やたらテレビでコマーシャルを見かけることが多くなりました。

スマップ版芝浦アイランドCM。

しかし、スマップ5人セットだとギャラは2億5千万円にのぼるそうです。
ちなみに、芝浦アイランドの総戸数は4000戸。一戸当たり6万円になります。製作と放映にかかるコストを加味すれば、20万円以上になるでしょう。
ちなみに、現在販売中の芝浦アイランドグローブタワーの販売総戸数は833戸。一戸当たり30万円になります。製作と放映にかかるコストを加味すれば、90万円以上になるでしょう。

最近のバージョンはモデルルームで5人がくつろいで焼肉を食べているものですが、いかがなものでしょうか。

将来、家を買ったとしても、「お前の家、スマップが焼肉食った後だろう」と言われるのは、自分だったらイヤですね。20万円90万円もムダな金を払い、焼肉イメージを植え付けられるくらいなら、余計なCMなんかするなよ、と思います。