賃貸マンションの収益管理

親族が賃貸マンションを持っていますが、マンションの収益管理にはちょっとした数理統計の活用余地が非常に大きいように感じています。

例１：ルームシェアに対する妥当な家賃アップ

例えば、ルームシェアですが、当初の契約で許可していない限り、契約違反ということで嫌がる大家もいれば、黙認する大家もいます。うちでも、見つけ次第少し多めの家賃をもらうことにしていますが、それが本当に妥当なレベルかよくわかっていません。

しかし、設備の耐用回数をもとにすれば、ある程度の見積ができるのではと思っています。
通常の使用で3年ないし5年持つとして、減価償却費・修理代・リサイクル費用をもとに1年間・1ヶ月間の想定費用が導かれます。ルームシェアによって住民が2倍になれば、使用回数を2倍とすれば、耐用期間は半分に、想定費用は倍になります。

それに基づき、ある程度の糊代も加味して、適切な家賃アップ額が見出されると思います。また、家賃アップ額にあわせ、急な出費に対応するためにも敷金のアップ分も徴収できればなお良いのではないでしょうか。

例２：ハイシーズン直前の退出に対するプレミアム

賃貸物件は4月前に新しい借主を迎えられれば良いのですが、中には前の借主の都合で退出が4月以降にずれ込んでしまうことあります。その場合、新しい借り主を見つけるのはかなり不利にならざるをえません。

月をまたがれば、新たな家賃が発生するので、その前に出るとしても、月末ギリギリまで粘ろうという借主も珍しくないでしょう。その場合、多少多めにお金を包んででも、早目に出てもらった方が有利になることがあります。

4月以降にずれ込んでしまった場合、空室率がΔr増加するのなら、家賃がｘだとすれば、
想定される損失の増加はy=Δr*x
翌月以降も影響するなら、それ以上でしょう。

だからちょっとくらいお金を払っても、早目に出てもらった方が有利、ということになります。
勿論、そのために損をする必要はなく、普段の家賃からその分を上乗せしてプールしておくと良いと思います。

例３：妥当な家賃の値付け

自分の物件の妥当な家賃がどのくらいか、適切な見積ができず、不動産屋まかせにしている大家さんは多いのではないでしょうか。
でも、Excelの重回帰分析を使って、駅からの距離（分）、広さ（平米または坪）、築年数（年）で回帰計算をすれば結構簡単に妥当な家賃を計算することができます。

本当は、こういう経営的なこともアドバイスしてくれる不動産屋がいれば大家も助かるのですが、正直そういうレベルの人はほとんどいないのが現実です。